전세 계약은 수천만 원에서 많게는 수억 원이 오가는 중요한 거래입니다. 하지만 최근 전세 사기, 깡통전세, 이중계약 등 다양한 사기 유형이 늘고 있어 주의가 필요합니다.
이 글에서는 전세 계약 사기 유형과 구분법, 그리고 사기를 피하는 확실한 방법까지 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 정리했습니다.
✅ 요약:
- 전세 계약 전 반드시 등기부등본 열람
- 보증금보다 낮은 시세, 근저당 설정 여부 확인
- 확정일자, 전입신고는 필수!
- 임대인 신원·계좌 확인까지 철저히 해야 안전
전세 사기란 무엇인가요?
전세 사기란 세입자의 보증금을 돌려주지 않기 위해 의도적으로 사기를 치는 부동산 범죄입니다. 다음과 같은 방식으로 이뤄지는 경우가 많습니다:
- 깡통전세: 집값보다 전세보증금이 더 많은 경우
- 이중계약: 같은 집을 여러 세입자에게 중복 임대
- 명의 도용: 건물주가 아닌 사람이 임대인 행세
- 허위 매물: 존재하지 않거나 이미 임대된 집 광고
전세 계약 사기 구분법 5가지
1. 등기부등본으로 소유자와 근저당 확인
계약 전 반드시 등기부등본을 확인하세요.
- 소유자 = 계약 상대자인지 확인
- 을구에 근저당권 설정 여부 체크
- 전세보증금 > 근저당 + 선순위 임차인 보증금일 경우 위험!
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2. 시세보다 너무 낮은 전세 보증금은 의심!
시세보다 10~30% 저렴한 전세는 깡통전세 가능성이 큽니다.
💡 팁: 국토부 실거래가 시스템에서 시세 확인 필수
👉 실거래가 조회 바로가기
3. 계약 전 ‘건축물대장’도 확인하기
- 다가구 vs 다세대 여부 확인
- 다가구는 전체가 1인 소유 → 보증금 배당 시 경쟁 발생 가능
- 건축물대장으로 용도·구조 파악 가능
👉 정부24 또는 건축행정시스템에서 확인 가능
4. 확정일자 + 전입신고는 필수
- 확정일자는 계약서에 도장 받기 (주민센터 가능)
- 전입신고는 이사 후 즉시 해야 우선변제권 확보
📌 중요: 확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 순위가 밀릴 수 있습니다.
5. 임대인의 신분증, 계좌번호, 연락처 철저히 확인
- 계약서 상 임대인 정보 = 등기부등본 소유자 확인
- 대리인 계약 시 위임장, 인감증명서 요구
이런 경우, 전세 사기를 의심하세요
- 보증금이 집 시세보다 높거나 비슷
- 계약자가 실제 소유주가 아님
- 근저당 많은 집을 설명 없이 전세로 내놓음
- ‘문제 없다’며 급하게 계약 유도
- 등기부등본 열람을 꺼리거나 미루는 경우
전세 계약 안전하게 하는 방법 (체크리스트)
| 항목 | 확인 방법 |
|---|---|
| 등기부등본 | 소유자, 근저당 여부 확인 |
| 실거래가 | 전세가 vs 시세 비교 |
| 건축물대장 | 다가구/다세대 구분 |
| 확정일자 | 계약서에 도장 받기 |
| 전입신고 | 이사 직후 전입신고 |
| 임대인 정보 | 신분증, 계좌번호 일치 여부 |
전세 보증금 지키는 추가 팁
- 전세보증금 반환보증 가입 (HUG, SGI 서울보증)
- 계약서 작성 전 법무사 검토
- 과거 매매·경매 이력 확인
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 보증금이 근저당보다 많으면 계약해도 되나요?
A. 위험합니다. 보증금보다 근저당+선순위 보증금이 낮아야 안전합니다.
Q. 확정일자만 있으면 보증금이 안전한가요?
A. 아닙니다. 전입신고까지 해야 우선변제권이 생깁니다.
Q. 전세사기 당하면 어떻게 하나요?
A. HUG 전세피해센터 또는 대한법률구조공단에 상담을 요청하세요.
결론
전세 계약은 단순한 임대차가 아닌 수억 원이 걸린 법적 계약입니다.
조금이라도 의심되면 무조건 직접 확인하고, 전문가 도움을 받으세요.
이 글이 여러분의 소중한 보증금을 지키는 데 도움이 되었기를 바랍니다.
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